جلسه 1396/11/25

بسم الله الرحمن الرحیم



حكم اجاره به شرط تمليك

موضوع: حکم اجاره به شرط تملیک
مسئله اجاره به شرط بیع، اولین بار در انگلستان پیدا شد، طرف (زید مثلاً) خانه هایی را می سازد و سپس آنها را به دیگران بشرط تملیک و بیع اجاره می دهد، قیمت را روی شهور و ماهها پخش می کند، مثلاً قیمت هر واحد صد میلیون تومان است، هر ماهی پانصد هزار تومان از او می گیرد.
انگیزه مالک از اجاره به شرط تملیکعلت این کار این است که اگر از اول بنام خریدار بکنم و در معامله عنوان اجاره را به کار نبرم، چنانچه طرف (خریدار) در وسط نتواند اقساط خودش را بدهد، چه کنم؟ باید به دادگاه مراجعه نموده و از طرف شکایت کنم و این خودش وقت گیر است و مسئله طول می کشد، پس چه بهتر که از اول به عنوان اجاره تحویل طرف (خریدار) بدهم، اگر همه اقساط را داد که چه بهتر، چون با این کارش خانه را مالک شده است، اما اگر همه اقساط را نداد و در وسط عاجز شد، خانه در ملک من (موجر) باقی می ماند و حق گرفتن مبلغی را (که هر ماه به عنوان اجاره می داد) هم ندارد.
هر چند این مسئله اولین بار در انگلستان انجام گرفته است، ولی فعلاً در ایران نیز این مسئله رواج پیدا کرده، بانک ها و شهر داری ها و سرمایه داران این کار ها را انجام می دهند، یعنی ساختمان ها و آپارتمان هایی چندین واحده را می سازند و سپس آنها را به دیگران به شرط تملیک اقساطاً اجاره می بدهند، هر وقت اقساط تمام شد، مستاجر آن را مالک می شود.
صور مسئلهاین مسئله سه صورت دارد که دو صورت آن را دیگران (حقوقدانان) می گویند، یکی را من اضافه کرده ام، آن را که حقوقدانان می گویند این است.
ثمّ إنّ القائلین بالجواز ذکروا للمسألة صوراً مختلفة نذکر منها صورتین ونقدمّ ما هو الرائج بین المتعاقدین:
الصورة الأولی: الایجار الساتر بالبیع
«الإیجار ساتر للبیع» در واقع بیع است، اما روکشش اجاره است، حقیقتاً می فروشد، اما به ظاهر اجاره است. چرا؟ چون می ترسد از اینکه خریدار در اثنا نتواند اقساط را بدهد و کار من به دادگاه کشیده شود، چه بهتر که ظاهرش اجاره باشد، اما در باطن بیع؟
بررسی فقهی مسئلهالبته این نظریه به سهم خودش یک فکر است، اما باید دید که آیا این کار از نظر فقه ما درست است یا نه، چون ما تابع فکر آنها نیستیم، ولذا باید بینیم که این کار صحیح است یا صحیح نیست؟ باید مطالبی را بیان کنم:
الف؛ اینکه این آدم می گوید ظاهرش اجاره، و در باطن بیع است، در واقع «ما أُنشأ لم یُقصد، و ما قُصد لم یُنشأ»، این اولین اشکالش است، اگر بخواهد این اشکال را رفع کند، بعد از آنکه اقساط تمام شد، باید کار کند، و الا «ما أنشأ لم یقصد و ما قصد لم ینشأ»، چه کند؟ یکی از این کار ها را انجام بدهد، در درجه اول باید دو مرتبه به او بفروشد، اما باید یک ثمنی کمی باشد که مستاجر ضرر نکند، که در واقع اجاره تمام شده است، دو مرتبه مستقیماً به قیمت کم به او بفروشد، آیا این جایز است یا نه؟ بله، یعنی این کار جایز است، اسم این بیع را بیع محاباتی می گویند، که در فارسی و زبان عامیانه آن را بیع ملا نصر الدینی می نامند، چون در واقع قیمت خیلی کم است و مبیع خیلی زیاد می باشد، این اشکال ندارد. چرا؟ چون قبلاً این آدم همه قیمت خانه را به صورت قسطی پرداخته است، ولی چون از نظر شرع، باید دو مرتبه انشاء بشود ولذا دو مرتبه به یک قیمت نازل به ایشان می فروشد، این معامله اشکال ندارد، چون ما بیع محاباتی داریم، مثلاً گاهی «پدر» خانه ای را که صد میلیون قیمتش است، به چند کیسه برنج یا به چند کیلو نبات به پسرش می فروشد، به این می گویند:« بیع محاباتی».
البته خیال نشود که« بیع محاباتی» بیع سفهی است، چون لابد یک انگیزه هایی در آن وجود دارد که ما نمی دانیم، مانند «مانحن فیه» که مستاجر تمام مبلغ را داده، اما چون بیع انشاء می خواهد و آن را با یک مبلغ کمی انشاء می کند.
توضیح مطلباینکه می گویم باید دو مرتبه مجدداً بفروشد، چون یک ضابطه ای در فقه داریم، بعضی از چیز ها داریم که به مجرد شرط درست می شود، من اسب را می فروشم و در ضمن بیع شرط می کنم که زینش هم مال من باشد، خانه را می فروشم به شرط اینکه پوستر ها هم مال باشد، کلیدش هم من باشد.
پس بعضی از چیز ها داریم که با شرط انتقال پذیر است، کی؟ إذا کان تابعاً، کالمفتاح للبیت و السرج للفرس، مانند کلید خانه و زین اسب، یا ماشین را می فروشم، به شرط اینکه ابزاری که در صندوق عقب است مال من باشد، این گونه شرط کردن ها اشکال ندارد، بعضی از چیز ها داریم که ملکیت آنها با شرط درست می شود.
اما بعضی از چیز ها داریم که انشاء مستقل می خواهد، مانند طلاق، زید با عمرو معامله می کند به شرط اینکه زنش مطلقه باشد، این شدنی نیست، چون طلاق برای خودش انشای مستقل و صیغه مستقل می خواهد، بیع نیز از این قبیل است، مثلاً من از زید چند نان سنگک می خرم به شرط اینکه فلان خانه هم مال من باشد، خانه مال این آدم نمی شود، چون بیع انشاء مستقل می خواهد، اینکه من می گویم مجرد اینکه این آدم اجاره داده و اجاره تمام شد حتی اگر هم بگوید بشرط البیع، درست نمی شود. چرا؟ چون بیع انشای مستقل می خواهد، ولذا برای اینکه معامله صحیح بشود و اشکال شرعی نداشته باشد، چند راه حل پیشنهاد می شود:
1: راه حل اول این است که بعد از تمام شدن مدت شرعاً دو مرتبه این خانه را به او به یک قیمت کمتر بفروشد تا بیع محاباتی حاصل شود و مشکل هم ندارد.
2: راه حل دوم این است که هبه باشد، یعنی بعد از آنکه کار تمام شد، خانه را به عنوان هبه غیر معوض به طرف هبه کند، اما برای اینکه هبه محکم کاری بشود، باید در یک عقد لازم خارج، شرط کند که من فلان معامله را می کنم به شرط اینکه این خانه را به من هبه کنی، در آنجا محکم کاری کند، بعد از آنکه اقساط تمام شد، خانه را به او هبه کند، هبة لازمة، ولو هبه غیر معوضه است، حتی تصرف هم نکرده باشد، می شود لازم. چرا؟ چون در ضمن عقد خارج لازم انجام گرفته است.
3: راه سوم – البته کسانی که این راه رفته اند و می گویند ظاهرش اجاره است و باطنش بیع، روی این مبنا پیش می رویم - می گوییم با گفتن «بشرط البیع» بیع درست نمی شود، بلکه باید بیع را انشاء کند، یا به عنوان بیع محاباتی، یا در ضمن عقد خارج لازم، هبه این بیت و خانه را شرط کند، بعد از آنکه اقساط تمام شد، بگوید:« وهبتک هذا الدار»، آن وقت این هبه لازم می شود.
4: راه حل چهارم این است که بگوییم معاطاتی است، همین که اقساط تمام شد و خانه را در اختیار نهاد، این ایجاب است، همین که خانه را در اختیارش گذاشت، این خودش ایجاب است، آخرین قسطی را که می دهد، آن قبول است، بنابراین، که در معاطات فصل بین ایجاب و قبول اشکال ندارد.
چهار راه حل برای تصحیح این مطلب درست کردیم، یعنی کسانی که می گویند باطنش بیع است و ظاهرش اجاره، گفتیم اگر بیع بشود، بیع از چیز هایی نیست که با شرط درست بشود ، بلکه انشای مستقل می خواهد، چون عرض کردم که امور بر دوم قسم است:
الف؛ قسمی با شرط درست می شود.
ب؛ قسم دیگر با شرط درست نمی شود، بلکه انشای مستقل می خواهد.
ولذا امام (ع) به طرف می فرماید اگر می خواهی زنت را طلاق می دهی، باید بگویی:« أَنتِ طالق» با شرط و امثالش درست نمی شود، در «مانحن فیه» نیز یا باید انشای بیع کند به قیمت نازله، که به آن بیع محاباتی می گویند یا هبه کند، به شرط اینکه هبه را در یک عقد خارج لازم شرط کند تا هبه بشود لازم. یا اینکه معاطاتی باشد، همین که خانه را به طرف (مستاجر) داد، این خودش ایجاب است، پرداخت آخرین قسط هم قبول خواهد بود.
الصورة الثانیة: الإیجار الجدّی المقترن بالبیع
صورت دوم این است که جداً اجاره بدهد، منتها وعده بیع هم بدهد، این هم صورت دوم، اینها وارد در فقه ما نیستند، اولاً وعده غلط است، باید بگویند:« بشرط البیع» چون وعده لازم الوفاء نیست، این اولین اشکالش است که باید کلمه وعده را به کار نبرند، بلکه از کلمه بیع استفاده کنند.
ثانیاً؛ این آدم که جدّاً اجاره می کند، قیمت اجاره که این قدر زیاد نیست، اجاره یک دهم قیمت است حد اکثر، این آدم همه قیمت را در مدت اجاره می گیرد، این چطور است، آیا این معامله، معامله سفهی است، چون قیمت اجاره بالاست، در واقع قیمت خانه را روی این چند ماه می کشد، اسمش واقعاً اجاره است، ولی وعده می دهد که من برای تو می فروشم، آیا این اجاره سفهی است یا نه؟ نه، یعنی سفهی نیست. چرا؟ چون بعداً شرط بیع کرده است، شرط بیع، مصحِّح این معنی است و در واقع کار را آسان می کند، مستاجر می گوید اشکال ندارد من گرانتر اجاره می کنم چون در آخر کار می خواهد به من بفروشد، چون داعی قوی دارد، آن مجوز اجاره عالی و بالا است.
حال اگر اجاره تمام شد، باید چه کند - چون شرط کافی نیست، وعده هم کافی نیست -؟ باید دو مرتبه بفروشد، منتها با یک قیمت بسیار نازل و پایین.
این دو راهی است که آقایان گفته اند و ما هم گفتیم.
الصورة الثالثة: الإیجار الجدی بشرط التملیک.
در صورت سوم، بجای کلمه بیع، لفظ «تملیک» را بگذاریم، چون اگر کلمه بیع را به کار ببریم گرفتار می شویم،« لأنّ البیع یحتاج إلی إنشاء و قبول»، اما اگر تملیک باشد، این حکم هبه را دارد، اگر چنین بگوید: و الله، بالله، من به تو اجاره می دهم اینجا را به مبلغ خودِ خانه، که در واقع اقساط که تمام می شود، مبلغ خانه را گرفته است، اما به شرط تملیک، اگر این باشد، دیگر مشکل انشاء هم نیست، همین مقدار که بگوید:« ملّکتک» کافی است، هرچند او قبلت هم نگوید، چون مثل بیع نیست، زیرا بیع انشای جدید می خواهد، ایجاب و قبول می خواهد، ولی در این فرض و صورت، اگر فقط کلمه «ملّکتُ» را بگوید، کافی است، یعنی دیگر نیاز به گفتن کلمه «قبلت» نیست.
پس ما تا اینجا توانستیم که سه صورت این مسئله را تصویر کنیم، اما به شرط اینکه در مقام عمل، آنها را به کار بگیرند، یعنی اگر شهرداری ها و بانک ها، این کار ها رانجام می دهند، باید از این طریق و راه پیش بیایند.
ب؛ یک مطلب دیگر باقی مانده، اگر بخاطر داشته باشید، ما در بیع عینه گفتیم که طرف (زید مثلاً) برای طرف دیگر (عمرو) جنس می خرید، حضرت فرمود بخر، منتها باید این طرف (عمرو) در قبول و عدم قبول آزاد باشد، شرط معامله دوم در معامله اول ممنوع است، این را در بیع عینه گفتیم، امام (ع) فرمود شما بخر، اما باید شرط نکنی که حتماً از تو بخرد، شرط اینکه معامله دوم در معامله اول شرط بشود، ممنوع است، اتفاقاً «ما نحن فیه» از همین قبیل است، چرا؟ هنگامی که ایجار می کند یا شرط می کند بیع را، یا شرط می کند تملیک را، معامله دوم را در معامله اول شرط می کند و این یکنوع باز کردن راه رباست، چطور؟ چون این خانه برای صاحب پول، به مبلغ صد میلیون تمام شده، اگر نقداً بفروشد صد میلیون است، اما اگر اقساطاً بفروشد یکصد و پنجاه میلیون است، در واقع آن پنجاه میلیون، دیرکرد این پول است، نسیه این پول است، کأنّه این خانه را که به طرف می فروشد، قیمتش صد میلیون، اما به طرف که اقساطاً می فروشد، به صد و پنجاه میلیون تومان می فروشد، آن پنجاه میلیون زیادی، رباست، پولی که در ذمه اوست، ربای آن را حساب می کند و آن را جزو اقساط قرار می دهد، کأنّه یکنوع وسیله ای است برای ربا خواری، این نوع معامله هایی که انجام می دهند، در واقع خفاء یکنوع ربا خواری است، اگر شما از آن افرادی باشید که حِیَلِ شرعیه را در ربا جایز می دانید، مشکلی نیست، اما کسانی که مثل ما حِیَلِ شرعیه را جایز نمی دانند، این مشکل است.
پس مسئله صورت پیدا کرد:
1: البیع الجدیّ، که ساترش اجاره است.
2: جدّاً اجاره است و بعداً بیع انجام می گیرد.
3: اجاره است، اما به شرط تملیک.