جلسه 1396/09/29

بسم الله الرحمن الرحیم



سرقفلي و اسباب مشروعيت آن

موضوع: سرقفلی و اسباب مشروعیت آن
بحث ما در باره مبلغی است که مالک و صاحب ملک به عنوان سرقفلی از مستاجر می گیرد، آیا این کار شرعیت دارد یا نه؟
از زمانی که مساله سرقفلی در ایران به وجود آمده، علمای ما در باره آن طرح ها و راه حل هایی ارائه نموده اند و ما نیز این طرح ها را به عنوان انظار علما نقل می کنیم، و احیاناً بعضی از آنها را اصلاح، یا تکمیل و یا رد می کنیم.
راه حل اول
طرح اولی را مفصّلاً خواندیم که در واقع این مبلغ را در مقابل حق السکنی می گیرد، یعنی یک مبلغی را به عنوان ایجار دار (خانه) و مغازه می گیرد و یک مبلغی را هم به عنوان حق السکنی می گیرد.
جواب از راه حل اول
ما جواب این طرح و راه حل را دادیم و گفتیم حق السکنی غیر از «إیجار الدار» چیز دیگری نیست، «إیجار الدار» ثمره اش حق السکنی است، چون اگر حق السکنی نباشد، « إیجار الدار والدکان» معنی ندارد.
ثانیاً، یک اشکال دیگر هم کردیم و گفتیم اگر «حق السکنی» را حتی بعد از پایان یافتن مدت اجاره بفروشد، دیگر دو مرتبه نمی تواند آن را اجاره بدهد. چرا؟ چون حق السکنی را فروخته، ولذا دیگر نمی تواند اصلاً اجاره بدهد.
به جهت اینکه «إیجار» با حق السکنی یک چیز هستند نه دو چیز.
راه حل دوم
طرح و راه حل دوم، ظاهراً طرح خوبی است، طرح دوم این است که من « حق الإیجار» را به مستاجر می فروشم و می گویم من مالک این مغازه هستم ولذا این مغازه را ماه صد تومان به تو اجاره می دهم، ضمناً حق الإیجار را که حق من (حق مالک) است به شما می فروشم، و شما می توانید بعد از انتها و پایان مدت اجاره، دو مرتبه آن را برای خود اجاره کنید یا به دیگری اجاره بدهید.
البته این راه حل و این نظر، راه حل و نظر خوبی است ، اما کافی نیست. چرا؟ چون ما باید مشکلی را که در بازار و در جهان است حل کنیم، چون ( بالفرض) جناب مالک و صاحب مغازه حق الإیجار را به او (مستاجر) داد، ولی جناب مستاجر به همان مبلغ سابق اجاره داد یا احیاناً به کمتر از آن مبلغ اجاره داد، مسلماً جناب مالک راضی نیست، از این رو، باید مالک یک چیزی اضافه کند و بگوید من حق الإیجار را به شما می فروشم در مقابل فلان مبلغ، شما حق دارید اینجا را به یک وجه الإیجاره ای اجاره بدهید که متعارف است، اگر متعارف همان اجاره سابق است که چه بهتر، و اگر کمتر است کمتر و اگر بیشتر است، به بیشتر اجاره بدهید، یعنی باید به گونه ای باشد که رضایت مالک هم جلب بشود، در عبارت طارح این مسأله نیامده است، باید چنین بگوید: «حق الإیجار» را در مقابل این مبلغ به تو می فروشم، منتها به این شرط که خواه خودت اجاره کردی یا به دیگری اجاره دادی، باید در وجه الإیجاره رضایت من جلب بشود و رضایت من این است که به قیمت روز آن را اجاره بدهی.
البته مغازه ای که سرقفلی داده شده، قیمتش پایین است، این غیر از مغازه ای است که سرقفلی داده نشده است.
مغازه ای که سرقفی آن داده شده، به آن قیمت دو مرتبه آن را اجاره کنی یا به من اجاره بدهی.
اشکال
در بیان این طارح چند «إن قلت» هم بود، ولی یک اشکالی هم در بیان ایشان بود - یعنی علاوه بر این نقص که ما آن را اضافه کردیم- اشکال این است که ایشان «ما نحن فیه» را قیاس به طلاق کرد و گفت طلاق در عین حالی که قابل انتقال نیست، اما قابل وکالت است، یعنی وکالت بردار است، اینجا هم من حق الإیجار را واگذار می کنم چه مانع دارد مانند حق الطلاق باشد؟
جواب
ما در مقام جواب عرض کردیم که در «طلاق» منتقل، حق الإنشاء است، ولی دراینجا «منتقل» حق الإیجار است، در طلاق منتقل، إنشاء الطلاق است نه حق الطلاق، اما در اینجا منتقل خود حق الإیجار است.
بنابراین، نظر دوم را هم تکمیل کردیم، نظر دوم، نظر خوبی است، اما باید در عبارت اینها را تکمیل کنیم و بگوییم:
اولاً، مجرد اینکه به همان مبلغ اجاره بدهد که در کلام ایشان است، این صحیح نیست، چون اگر به همان مبلغ اجاره بدهد، چه بسا ممکن است به ضرر باشد.
تعجب این است که ایشان اصرار دارد که به همان مبلغی که اجاره شده، دو مرتبه اجاره بدهد و حال آنکه این گونه نیست، بلکه می تواند تجدید اجاره کند، اما به تناسب مورد، فرق است بین مغازه ای که اصلاً سرقفلی نداده، اجاره آن قیمتش بالاست، اما مغازه ای که سرقفلی داده شده، اجاره آن کمتر است.
ثانیاً، علاوه بر این،ایشان در آن بیان خودش، یک اشتباهی کرده،یعنی ایشان مانحن فیه را قیاس کرده به باب طلاق، و حال آنکه فرق است بین باب طلاق و اینجا، چون در طلاق، «منتقل» انشاء الطلاق است، اما در اینجا «منتقل» حق الإیجار است.
راه حل سوم
طرح و راه حل سوم این است که جناب مالک به مستاجر وکات می دهد و می گوید من به عنوان مالک مبلغی را از تو می گیرم، اما به تو(مستاجر) وکالت می دهم که بعد از انتها و پایان مدت اجاره، دو مرتبه اینجا را یا به خودت اجاره بده یا به دیگری.
البته این بیان، از بیان دوم روشن تر است، چون جناب مالک می گوید: جناب مستاجر، من تو را در مقابل مبلغی که گرفته ام که و کیل می گیرم که بعد از من، اینجا را بنام خود اجاره بدهی یا به دیگری.
اشکالات راه حل سوم
راه حل سوم، دو اشکال دارد:
1: حق مالک دو مرتبه رعایت نشده است، درست است که جناب مالک، این آدم (مستاجر) را وکیل کرده، ولی ممکن است که جناب مستاجر آن را به یک قیمت خیلی نازل و پایین اجاره بدهد که به ضرر مالک است و جناب مالک به مقدار اجاره راضی نیست، ولذا باید همان قید را در اینجا هم اضافه کند و بگوید: جناب مستاجر، من تو را وکیل می کنم که این مغازه را بعد از انتها و پایان مدت به خودت یا به دیگری به یک قیمتی اجاره بدهی که متناسب با این مغازه، یا دکان و یا این هتل است.
البته مغازه ای که در مقابل آن سرقفلی داده نشده، قیمتش بالاست، اما مغازه ای که در مقابل آن سرقفلی داده شده، قهراً قیمتش پایین تر است، باید این قید را هم اضافه کند.
2: اشکال دوم این است که وکالت چندان پایدار نیست. چرا؟ لأنّ الوکالة تبطل بموت الموکّل»، یعنی تا جناب موکّکل زنده است هستم باقی می باشد و با مردن موکل، ورثه اش به آن وکالت ترتیب اثر نمی دهند.
ما تا اینجا سه طرح و راه حل بیان کردیم،راه حل اول این بود که جناب مالک «حق السکنی» را می فروشد، راه حل دوم اینکه:« حق الإیجار» را می فروشد.
راه حل سوم اینکه: جناب مالک، مستاجر را وکیل می کند که جناب مستاجر بتواند بعد از انتها و پایان مدت اجاره، یا به خودش اجاره بدهد یا به دیگری.
راه حل چهارم (که مال حضرت آیت الله روحانی می باشد) این است که جناب مالک اصلاً سرقفلی را جزء وجه الاجاره قرار می دهد، مثلاً وجه الإجاره در هر ماه صد تومان است، پنج هزار تومان هم به عنوان سرقفلی، جمع می کند و می گوید: من این هتل را به تو اجاره می دهم در مقابل یک میلیون و دویست هزار تومان به اضافه پنج هزار تومان، یعنی هر دو را جزء عقد الإجاره قرار می دهد که در حقیقت علت حلال بودن این معامله این است که سر قفلی را جزء وجه الإجاره قرار داده است.
اشکال
اشکال این راه حل این است که بر خلاف متعارف است. چرا؟ چون ما یک وجه الاجاره داریم و یک سر قفلی، هیچگاه کسی سرقفلی را جزء وجه الإجاره قرار نمی دهد.
البته بعداً ایشان اضافه می کند که در واقع من این هتل را در مقابل یک دویست تومان به تو اجاره می دهم، منتها به اضافه پنج تومان، یک میلیون و دویست در واقع ماهانه است، پنج دیگر هم به عنوان سرقفلی، البته می گوید در مقابل اینکه طرف بتواند این را بعداً برای خودش اجاره کند یا برای دیگر.
بیان ایشان این مشکل را دارد که:
اولاً، سرقفلی جزء وجه الاجاره نیست، یعنی سرقفلی را جزء وجه الاجاره قرار دادن خلاف متعارف است.
ثانیاً، مشکلش این است که ایشان اصلاً حال مالک را رعایت نکرده است، چون می گوید به همان مبلغ قبلی، دو مرتبه اجاره کند إلی یوم القیامه، با بیان« لا یستقر الحجر إلی الحجر».
بنابراین، هم باید در همه این چهار راه حل، کسانی که این طرح را دارند، باید اضافه کنند، مستاجر که می خواهد اجاره بدهد، باید وجه اجاره «مغازه» متناسب با آن مغازه رعایت شود. تا چهار ده دقیقه و بیست و هشت ثانیه باز نگری شد.
تا اینجا چهار طرح تمام شد که عبارت بودند از:
الف؛ حق السکنی را می فروشد.
ب؛ سرقفلی را جزء وجه الاجاره قرار می دهد.
ج؛ پول را در مقابل حق الإیجار می گیرد.
د؛ پول را در مقابل وکالت می گیرد.
پس چهار نوع طرح داریم، طرح اول اینکه: حق السکنی را می فروشیم، طرح دوم اینکه سرقفلی را جزء وجه الاجاره قرار می دهیم، طرح سوم اینکه پول را در مقابل حق الإیجار می گیرند، طرح چهارم اینکه پول را در مقابل وکالت می گیرند.
مختار استاد سبحانی
ما ازمیان طرح های چهارگانه، طرح سوم را انتخاب کردیم، یعنی اینکه سرقفلی در مقابل حق الاجاره است، اما با اصلاحاتی که بیان کردم.
اشکال طرح چهارم
طرح چهارم این بود که جناب مالک، مستاجررا وکیل می کند که هر موقع بخواهد اجاره بدهد، این مبلغ در مقابل الوکالة می گیرد، مشکل این طرح این است که پایدار نیست، چون مادامی که طرف زنده است به درد می خورد.
بنابراین، ما از میان این طرح های چهار گانه، طرح سوم را انتخاب کردیم، اما آقایان تمام تلاش شان این است که سرقفلی را درست کنند بدون اینکه به ناله های مالک گوش فرا دهد، چون مالک هم ناله دارد، یعنی آنچنان نیست که وقتی ملک را داد، با ملکش خدا حافظی کند، بلکه می خواهد در آیند وجه الاجاره بگیرد و لذا باید قید کند که وجه الاجاره متناسب نسبت به مالک داشته باشی.
بنابراین، سرقفلی را سه جور می شود تنظیم کرد:
1: جناب مالک به مستاجر می گوید: این سرقفلی را که به من دادی، وقتی مدت اجاره تمام شد، دیگر شما حق نداری که اجاره را تمدید کنی، بلکه فقط می توانی سرقفلی را از من بگیری، البته نه سرقفلی قبلی، بلکه سرقفلی به نرخ روز را.
2:مالک بگوید: جناب مستاجر، اگر این مغازه را به دیگری به سرقفلی دادی، از طرف من مانعی ندارد، منتها باید وجه الاجاره من هم در نظر گرفته بشود.
3: سرقفلی می گیرد و رها می کند که « اوقاف» از این قبیل است، سرقفلی می گیرد و رها می کند، مستاجر پنجاه سال همان وجه الاجاره را می دهد.
راه بهتر این است تنظیم شود، جناب مالک حق ایجار را در مقابل یک مبلغی بفروشد و ضمناً شرائطی را هم بکند، یکی از شرائط اینکه اگر دوباره خودت اجاره کردی یا به دیگری اجاره دادی، باید کارشناس آن را قیمت کند و طبق نظر کارشناس وجه اجاره را بپردازی.
البته طبق نظر کارشناس، مغازه ای که در قبالش سرقفلی داده شده، قیمتش خیلی پایین تر از مغازه ای است که سرقفلی در قبالش داده نشده است.
یا مالک بگوید اگر سرقفلی گرفتی، باید یک دهمش حق مالکانه باشد، این شرط را هم بکند، همه اینها بستگی دارد که انسان وکیل بگیرد تا کلاه سرش نرود، شروط را هم قید کند.
خلاصه تمام تلاش من این بود که این سرقفلی حرام نباشد، البته حلال است در مقابل حق الإیجار.
پس از میانه طرح های ارائه شده، طرح سومی خوب است.
أخذ السرقفلیة من المالک باسم حق الکسب
در زمان ما هم مالک ها بیدار شده اند و هم مستاجر ها بیدار تر شده اند ولذا یک چنین قرارداد های را می بندند، یعنی سرقفلی می گیرند و اجاره می دهند، به گونه ای که هم حق مستاجر از بین نرود و هم حق مالک.
ولی گاهی از اوقات مالک های ساده، یا مالک های قدیم، بدون اینکه سرقفلی بگیرند، یک مغازه، یا دو مغازه را به مدت دو سال یا چهار سال به مبلغ متناسب اجاره می دهند، بعد از پایان مدت اجاره، مالک می گوید: جناب مستاجر، مغازه را تخلیه کن، چون خودم لازم دارم.
مستاجر می گوید: من به شرط تخلیه می کنم که حق کسب و پیشه مرا بدهی، زیرا من د راینجا کاسبی کرده ام، این مغازه را نام دار کرده ام و مردم این مغازه را شناخته اند ولذا من یک حقی پیدا کرده ام، یک چیزی به من بده تا مغازه را رها کنم، گاهی آنچه را که می خواهد چند برابر وجه الاجاره ای است که در این چند سال پرداخته، آیا کار از نظر شرعی درست است یا نه؟
البته من نمی دانم این را قانون به رسمیت شناخته یا نه؟
از نظر من شورای نگهبان در این زمینه دوتا دلیل می آورند، یک دلیل شان اولویت است، مستاجر می گوید من نسبت به این مغازه از دیگران اولی هستم، از راه اولویت پیش می آیند.
دلیل دیگر شان این است که این آدم (مستاجر) صاحب حق شده است، چون مدتی در اینجا بوده واین مغازه برای خودش مشتری پیدا کرده و صاحب اسم و رسم شده است، اگر کسی آن را اجاره کند در مقابل مشتری های موجود قرار می گیرد.
أخذ السرقفلیة من المالک باسم حق الکسب
ما إذا استأجر المحل من دون أن یدفع شیئاً إلی المالک باسم السرقفلیة، فإذا انتهت مدة الإجارة، فهل للمستأجر الامتناع من التخلیة إلّا بإعطاء شیء باسم حق المهنة أو التجارة؟
ربما یقال: إنّ له ذلک باسم حق الأولویة أو حق المهنة (مهنه، یعنی حق پیشه) أمّا الأوّل، فربما یقال إنّ العرف یری للمستأجر حق الأولویة فی السکنی خصوصاً إذا طالت مدّة سکناه فی المحل.
و أمّا الثانی – أعنی حق المهنة – فربما یقال: إنّ عمل المستأجر فی المحل أوجب زیادة قیمة المحلّ و زیادة اعتباره و شهرته فی السوق التجاریة، و کأنّه بممارسته العمل فی المحل، صار رفع قیمته و بذلک صار شریکاً مع المالک.
گاهی از راه اولویت پیش می آیند و گاهی می گویند این آدم (مستاجر) صاحب حق شده، چون مدتی که در اینجا مغازه باز کرده ، مردم این مغازه را شناخته اند، اگر کسی آن را اجاره کند در مقابل مشتری های موجود قرار می گیرد، بخلاف مستاجر اولی که روز اول یک مشتری داشته، روز دوم، دو مشتری، و ...، اما الآن مشتری های زیادی برای خودش پیدا کرده است.
بیان استاد سبحانی
ما عرض کنیم که این نوع فقه، مانند فقه بعضی از اهل سنت است، یعنی همه اینها یکنوع استحسانات است، «الناس مسلطون علی أموالهم» این ملک، ملک من است، یعنی من این ملکه را غصب نکرده ام، بلکه با جان کندن و خون جگر آن را ساخته ام، حالا به مدت دو سال یا چهار سال به تو به عنوان اجاره داده ام و از اول هم مدت را معین کرده ام، حالا که مدت اجاره ات تمام شده، مغازه رها کن و تحویل من بده، چه اولویتی وجود دارد؟!!
بله، اگر قرار باشد که این مغازه را دوباره به کسی به همان قیمت اجاره بدهم، عرف می گوید که این آقا نسبت به دیگران اولویت دارد.
ولی متاسفانه مسأله این گونه نیست، بلکه این مستاجر یک حق الکسب و حق پیشه ای می خواهد که چندین برابر وجه الاجاره آنجاست، اما اینکه مستاجر می گوید من حق پیشه دارم، چون من مشتری درست کرده ام.
در جواب می گوییم: باشه، مشتری درست کرده باشی، در مقابلش از این مغازه استفاده کردی، ولذا این مسأله هیچ نوع مشروعیتی ندارد، حالا شورای نگهبان این مطلب را چه رقم درست کرده اند و تصویب نموده اند، باید از خود آنها سوال کرد.
بله، اخلاق یک مسأله دیگری است، یک حکم شرعی داریم، یک اخلاق داریم، حکم شرعی این است که این آدم باید مغازه را تخلیه کند، اخلاق اجازه می دهد که مالک به این آدم مهلت بدهد تا یک مغازه متناسب پیدا کند و به آنجا منتقل بشود و ضرر نکند، از نظر شرعی مهلت لازم نیست، اما از نظر اخلاقی باید به گونه ای باشد که وضع این آدم نیز بهم نخورد.
البته ادعای این آدم، ادعای باطل است، اما اخلاق می گوید باید کمی صبر کرد، از مواردی که اخلاق از شرع جدا می شود، یک همین جاست، شرع به مرّ حق عمل می کند، اما اخلاق بالاتر از حق را دعوت می کند.
أقول: هذان الوجهان بالاستحسان أشبه.
أمّا الأوّل: فإنّ الناس مسلطون علی أموالهم، و طول مدّة الإجارة لا یؤثّر فی سلطنة الناس علی أموال المالک، إذ المفروض أنّه سکن و انتفع.
و أمّا الثانی، أعنی حق المهنة، فقد حصل من دون قصد المستأجر، فهل بعدّ مثل ذلک حقّا له، نعم هنا أمر آخر و هو تضرر المستأجر عند تخلیة المحل، فعلی المالک أن یمهله حتّی یجد المستأجر محلّاً مناسباً للانتفاع.
هذا کلّه إذا لم یلتزم المالک فی مبتدأ الإجارة بحق المهنة. نعم لو التزم بها لزم الخروج عن عهدته، فعندئذ لو أمر بتخلیة المحلّ یجب علیه دفع شیء یناسب هذا الحقّ.
هذا کلّه حسب القواعد الفقهیة، و لکن للأخلاق دور فی العلاقات الاجتماعیة، فلو کان المالک متمکّناً، فعلیه أن یرضی المستأجر بمال یتمکن معه استیجار محل لتمریر معاشه و عائلته و أن یستمرّ فی الکسب و التجارة.